“五一”将至，楼市松绑持续，成都、长沙、南京等多个核心二线城市全面放开限购。多重利好之下，机构对房地产行业的看法更加乐观。

4月29日早盘，地产板块开盘后快速拉升，万科A（000002.SZ）在内的多只股票涨停。据4月16日国家统计局发布的数据，今年3月份,全国各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，但同比降幅仍在扩大。房地产价格是否触底，接下来还会有怎样的政策应对，是市场和百姓普遍关注的问题。

“整个中国房地产的下降螺旋还存在。”4月26日，野村中国首席经济学家陆挺在回答第一财经记者提问时表示，但同时，也看到了一些积极因素，预计未来一年时间会有更积极的政策出台。

陆挺认为，稳住房地产行业，不可能完全另辟蹊径，建保障房或者进行城中村改造，而是应该以原来的体系作为基础，保住这几十年改革开放成果中的一部分。“要处理历史遗留问题，要让房地产市场出清，要重建市场各类主体的信誉，才能让市场重新有效运转起来。因此，我认为，保交房和保主体应该更好地结合起来。”陆挺表示。

中国房地产下降螺旋仍在

谈及中国房价何时触底，陆挺对第一财经记者说，“任何涉及价格预测的问题都很难，每个国家的房地产市场都有自己的特征，不应该简单地找其他国家的历史数据做类比。这是因为影响房价的因素太多了，而且房价走势在很大程度上取决于国家的房地产政策。另外，我国区域之间房价差别太大，将来这个价差还要扩大，甚至不同地区的房价走势都不一样。”

陆挺判断，整个中国房地产的下降螺旋还存在，但也看到了一些积极因素。“过去两三年很多地方房价调整的幅度比较大，尤其一些三四五线城市。预计在未来的一年，会有更积极的政策出台。但出台政策需要我们足够意识到房地产行业板块的重要性；同时也要意识到，中国经济其他积极向好的一面不足以完全抵消房地产带来的各种问题。”陆挺对第一财经记者表示。“稳住中国经济增速的核心在于稳住房地产行业。这是一个极大的板块，也是我们当下能够真正抓得住的一个抓手。”

陆挺认为，当下中国房地产行业很难有自我修复的能力。“为什么过去房地产行业在经历了一些下滑之后，能够在短时间内复苏？”他表示，在2015年货币化棚改之前，中国房地产行业以比较大的城市为主，所以在经济复苏过程中，房地产起到了引领作用，而且大中城市的房地产需求能够快速复苏。但是，过去八九年，大批的房地产企业真正的扩张在中小城市，大量居民买房，开放商大量购地、供房，本身就不符合整个中国城市发展的趋向和人口流动的趋势，这是比较根本的原因。当中小城市经历较大的下滑之后，房地产复苏是非常困难的。

保交房和保主体应该相结合

如何解决房地产问题，政策方面还有哪些空间？陆挺认为，一方面进一步取消限售、限购。目前国内只剩下一些一线城市和个别二线城市有限制，因此空间比较有限。在他看来，要处理历史遗留问题，要让房地产市场出清，要重建市场各类主体的信誉，才能让市场重新有效运转起来，因此，保交房和保主体应该更好地结合起来。

“稳住房地产行业不可能完全另辟蹊径，建保障房或者进行城中村改造，而是应该以原来的体系作为基础，保住这几十年改革开放成果中的一部分。”陆挺表示，比如，优秀的民营、混合所有制或国有房地产企业，保住目前以市场为主的房地产供应体系，毕竟在过去几十年，它对支撑整个中国经济、改善人民生活、增加人均住房面积做出了很大的贡献。“我认为，既要保交房又要保主体，而且两者不矛盾。如果不保交房只保主体到最后也不可持续，得不断地去输血；如果只保项目不保主体，最后可能保项目的困难也比较大。”他说。

更进一步而言，陆挺认为，保交房的过程和保障房建设的过程结合起来是最好的。此前，有一些地方政府为了“去库存，稳房价”，直接出手收购二手房用于保障性住房。陆挺认为，这并非一个很好的选择。“实际上地方政府并没有这样的财力，而且难度也比较大。”

结合当下的实际情况，陆挺建议：“第一，中央政府出面建立保交房的基金。因为地方政府和开发商没有这个资金，让银行围绕白名单去给开发商提供资金，积极性也不够；第二，要做详细的调研，很多地方楼盘的去化率不一样。对去化率很高的楼盘和楼宇应该保交房，剩下没卖掉的，地方政府去收购，但资金应该更多来自中央的财政资金。这些楼建完后，其中一部分房子作为保障房。对去化率特别低的楼盘应该做仔细的分析，是不是一定要去建。”

“当务之急是要做好积极的调研，把保交房和保障房结合起来，同时在这个过程中兼顾保主体的工作。”陆挺说。

(本文来自第一财经)

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经济观察网 记者 田进 胡淼 “2024年一季度经济数据出现了一些积极因素，但接下来三个季度不能盲目乐观。房地产市场是今年中国经济稳定增长的关键抓手，为此需要将保主体与保交楼政策相结合。”4月26日，在媒体交流会上，野村中国首席经济学家陆挺阐释了他对中国经济的最新观察。

4月16日，国家统计局发布的数据显示，2024年一季度GDP同比增长5.3%，高于去年全年以及去年四季度GDP增速。国家统计局副局长盛来运在数据发布当天的新闻发布会上表示，一季度经济运行指标数据表现不错，可以用持续回升、起步平稳、稳中有进、开局良好四个关键词来评价。

在媒体交流会上，陆挺从三个方面总结了当前中国经济存在的亮点。首先，在前两年欧美经济面临通胀压力时，中国物价保持了总体稳定，这让中国产品更具价格优势，进而推动了出口持续增长。近两年出口已成为中国经济增长中最稳定的一部分。

其次，家庭支出结构发生变化。过去两年，本来流向房地产市场的家庭支出大幅度降低，这些资金很大一部分流向了性价比较高的可选消费。

第三，中国制造商的制造成本、人力成本、租金成本的涨幅出现滑落，同时企业间的竞争越发“内卷”，一系列因素促使了商品价格的下降，这将有利于满足消费者追求性价比的消费需求。

在今年一季度经济增长出现诸多亮点的同时，陆挺也提出了自己的担忧。他说，与1月至2月相比，3月份的多项宏观数据有所下滑。例如，3月社会消费品零售总额同比增长3.1%，相较于1月至2月下滑2.4个百分点。3月全国规模以上工业增加值同比增长4.5%，相比1月至2月下滑了2.5个百分点。一些宏观数据也存在冲突，例如一季度固定资产投资同比增速较高，但一季度水泥、钢铁的产量却出现同比负增长。因此，3月的宏观数据变化对于预判接下来的经济增长更有指标性意义。

陆挺预判，接下来三个季度的GDP增速大概率会低于5.3%，甚至大概率在5%以下，中国要实现全年5%左右的GDP增速目标面临一定挑战。

对于判断的依据，陆挺从四个方面进行了详细阐释。他说，目前，市场仍然看不到房地产行业回暖的趋势。房地产行业在下滑前曾为中国贡献了38%的财政收入，新兴产业的崛起能否填补房地产行业下行所造成的经济增长空缺仍存疑；其次，从去年下半年开始，中央政府为抑制地方政府的隐性负债，停建了不少项目，这将对固定资产投资增长产生影响；第三，受房地产市场价格下跌和股市波动的影响，消费尤其是高端消费受到冲击。此外，金融等行业的收入增长有限，报复性消费动力也将出现下滑；第四，在过去两年房地产市场下滑的背景下，很多地方政府将投资重心转向新三样（电动载人汽车、锂离子蓄电池、太阳能电池），并在2022年至2023年形成了明显的投资高峰。但是，这样的投资增速在2024年不可持续。例如，因光伏组件价格同比下滑超50%，今年一季度光伏组件出口出现了增量不增收的现象，再加上其他国家贸易政策的限制，接下来地方政府可能会降低对光伏组件的投资。

诸多挑战之下，陆挺称，为促进经济稳定增长，还需要通过结合保主体与保交楼政策来稳定房地产市场。在具体举措上，他建议中央政府出面建立保交房基金，对各地楼盘的去化率做详细调研。

陆挺表示：“当务之急是积极做好去化率调研。在去化率较高的楼盘，地方政府需要利用保交房基金推动保交楼并收购其中没卖掉的房子用于保障房建设。在去化率特别低的楼盘，地方政府就需要给购房者退钱或进行楼盘置换。”